Das Wohnungsübergabeprotokoll – Eine Checkliste zur Wohnungsübergabe für Mieter und Vermieter

Ob Kratzer im Parkett, eine defekte Heizung, zersprungene Fliesen in der Küche oder fehlende Schlüssel: Zieht der bisherige Mieter aus, führen derartige Mängel zu Streitigkeiten zwischen Mietern, Nachmietern und Vermietern. Allerdings lassen sich diese leicht vermeiden: In einem Wohnungsübergabeprotokoll, das alle Beteiligten unterschreiben, werden der genaue Zustand der Wohnung sowie der der einzelnen Räume, etwaige Schönheitsreparaturen und Schäden genauestens erfasst. Das Dokument ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, gilt aber als Beweismaterial vor Gericht und ist deshalb unverzichtbar. Ein Wohnungsübergabeprotokoll schafft sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter Klarheit und Sicherheit.

Gründe für ein Wohnungsübergabeprotokoll

Obgleich es keinen gesetzlichen Anspruch auf ein Wohnungsübergabeprotokoll gibt, ist dessen Ausfertigung für alle beteiligten Personen von großer Wichtigkeit und sollte unbedingt gefordert werden. Geschieht dies nicht, können Mieter, Nachmieter und Vermieter juristische Probleme bekommen.

Welche Gründe sprechen für ein Wohnungsübergabeprotokoll?

War das Waschbecken etwa schon vor dem Einzug kaputt oder ist der Mieter schuld?

Wer ist verantwortlich für das Loch im Boden des Kinderzimmers?

Und seit wann hat die Wohnung vier statt drei Zimmer?

Übernimmt der Mieter derartige Mängel, ohne ihr Vorhandensein vor seinem Einzug zu dokumentieren, steht er beim Auszug als ihr Verursacher dar. In diesem Fall ist dieser verpflichtet, sie zu beseitigen. Schließlich lässt sich im Nachhinein nicht mehr überprüfen, wie die Schäden entstanden sind. Ebenso ist der Vermieter mit der Anfertigung eines Wohnungsübergabeprotokolls auf der sicheren Seite: Nämlich dann, wenn der neue Mieter beim Einzug einen gravierenden Schaden verursacht und anschließend behauptet, dieser wäre vorher da gewesen. Mit einem Blick ins Dokument lässt sich beweisen, ob die Behauptung stimmt – Und die Streitigkeiten sind ausgeräumt, bevor es zu einem Gerichtsprozess kommen kann.

Ablauf der Wohnungsübergabe

Gemäß § 546 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Damit es nicht zu Problemen oder Streitigkeiten kommt, sollten bei der Wohnungsübergabe spezifische Formalitäten eingehalten werden.

Welche formalen Kriterien sollte die Wohnungsübergabe erfüllen?

Für eine reibungslose Übergabe sollten folgende formale Kriterien eingehalten werden:

Der Termin für die Wohnungsübergabe sollte so zeitig erfolgen, dass alle Beteiligten sich dafür Zeit nehmen können. Eine einseitige Einbestellung ist rechtlich nicht zulässig. Allerdings muss der Mieter die Wohnung zum Ende der Laufzeit räumen. Fällt dieser letzte Tag auf einen Feiertag oder Sonntag, kann die Wohnungsübergabe auf den darauffolgenden Werktag erfolgen. Grundsätzlich ist es sinnvoll, die Übergabe bei Tageslicht zu vollziehen, da bei günstigeren Lichtverhältnissen Schäden besser erkannt und protokolliert werden können. Der Vermieter und der Mieter haben anwesend zu sein, wobei beide im Falle einer Verhinderung einen bevollmächtigten Vertreter schicken können. Im Falle eines Problems mit dem Wohnungsübergabeprotokoll haftet der Vermieter bzw. Mieter. Diese können Schadenersatzansprüche an ihren Vertreter stellen. Des Weiteren empfiehlt sich die Anwesenheit eines zusätzlichen Zeugen.

Kann eine der beiden Parteien den Termin nicht einhalten, darf die verhinderte Person unter Umständen zu Schadenersatzansprüchen herangezogen werden. Kann der Mieter aufgrund des Verschuldens des Vermieters erst später einziehen und ihm entstehen, beispielsweise durch ein gebuchtes Umzugsunternehmen, Mehrkosten, muss der Vermieter diese Kosten übernehmen (AG Köln, Az.: 209 C 542/02). Trägt der Mieter Schuld an der verspäteten Rückgabe, muss er etwaige Mehrkosten des Vermieters sowie gegebenenfalls die des Nachmieters tragen (§546a BGB).

Ablauf der Wohnungsübergabe

Am Tag der Wohnungsübergabe gehen die beteiligten Personen bestenfalls Raum für Raum durch die Wohnung. Dabei sollten sie ausreichend Zeit einplanen. Je nach Größe der Wohnung kann die Übergabe eine Stunde und länger dauern.

Dabei sollten die Beteiligten auf die folgenden Kriterien achten:

Es gilt zu beachten, dass der Vermieter nicht in jedem Fall ein Anrecht auf eine frisch tapezierte und gemalerte Wohnung hat. Wurde diese dem scheidenden Mieter besenrein übergeben, so ist er bei seinem Auszug ebenfalls zur besenreinen Übergabe verpflichtet – Es sei denn, beim Einzug wurde etwas anderes vereinbart und schriftlich festgehalten. Festgestellte Schäden sind im Wohnungsübergabeprotokoll festzuhalten – ebenso wie tadellos hinterlassene Räume.

Inhalte und Formalitäten des Protokolls

Das Wohnungsübergabeprotokoll ist eine genaue Zustandsbeschreibung der Wohnung oder des Hauses zum Zeitpunkt des Auszuges. Je konkreter Schäden beschrieben und fotodokumentiert werden, desto höher ist die Beweiskraft vor Gericht.

Wie wird erfolgreich protokolliert?

Am besten wird das Wohnungsübergabeprotokoll beim Auszug des Mieters oder im Zuge der Wohnungsübergabe erstellt. Es sollte nicht im Nachhinein ausgefertigt werden. Außerdem gehören zu jedem Wohnungsübergabeprotokoll aussagekräftige Fotos, möglichst mit Datumsanzeige.

Welche Bestandteile umfasst ein Übergabeprotokoll?

Der Gesetzgeber schreibt nicht vor, welche Bestandteile ein Wohnungsübergabeprotokoll umfasst. In dem folgenden Beispiel eines Wohnungsübergabeprotokolls finden Sie eine Auflistung der wichtigsten Inhalte.

Außerdem sind im Übergabeprotokoll alle Räume einzeln zu beschrieben, wobei gefundene Mängel genauestens aufgeführt werden sollten. Sind sich Vermieter und Mieter hinsichtlich der Schäden nicht einig, werden beide Versionen ins Protokoll aufgenommen und von beiden Parteien unterschrieben.

Welche Formalien sind einzuhalten?

Vor Gericht können trotz vorhandenem Wohnungsübergabeprotokoll Streitigkeiten problematisch werden, wenn nur eine Partei eine Ausfertigung besitzt oder die zweite Partei das Protokoll erst im Nachhinein erhält. In einem solchen Fall kann es passieren, dass Eintragungen in das einzelne, von beiden Parteien unterschriebene Dokument eingefügt werden. Aus diesem Grund sollte das Dokument immer in mindestens zweifacher Ausfertigung erstellt werden, die von allen Parteien unterschrieben werden. Diese sind bei der Übergabe der Wohnung auszuhändigen.

Besteht ein rechtsgültiger Anspruch auf ein Wohnungsübergabeprotokoll?

Ein Recht auf ein Wohnungsübergabeprotokoll nicht– auch nicht darauf, dass eine Partei es ausfüllt und der andere es unterschreibt. Unterschreiben beide Parteien, gilt das Dokument vor Gericht als wichtiges Beweismittel.

Wer beseitigt gefundene Mängel in der Wohnung?

Grundsätzlich gilt die Regel, dass der Mieter selbst verursachte Schäden beseitigen muss. Das gilt nichts zwangsläufig für Schönheitsreparaturen. Laut Gesetz muss eine Wohnung besenrein übergeben und nur dann bei einem Auszug renoviert werden, wenn die Formulierung im Mietvertrag entsprechend offengehalten wurde. Starre Fristen bzw. Formulierungen wie „Die Wohnung ist am Ende der Mietzeit fachgerecht renoviert zurückzugeben“ sind unwirksam. Auch darf der Vermieter nicht verlangen, dass Schönheitsreparaturen wie das Tapezieren und Malern von einer Fachfirma durchzuführen sind.

Bei anderweitigen Schäden muss der Vermieter dem Mieter zur Nachbesserung auffordern. Dabei sollte er sich beeilen, denn für derartige Schäden gilt gemäß § 548 BGB eine Verjährungsfrist von sechs Monaten. Diese wird gehemmt, solange beide Parteien über die Arbeiten verhandeln (nicht jedoch, wenn der Mieter widerspricht!) oder wenn der Vermieter per gerichtlichem Mahnbescheid Schadenersatz fordert.

Für das Stellen von Ersatzansprüchen empfiehlt sich diese Vorgehensweise:

Die Mietkaution als Druckmittel des Protokolls

Beim Einzug muss der Mieter eine Mietkaution hinterlegen, die in der Regel in Höhe von zwei oder drei Monatskaltmieten als Sicherheit verlangt wird. Diese Mietkaution kann ganz oder teilweise bei Schadenersatzansprüchen vom Vermieter einbehalten werden.

In welchen Fällen kann die Mietkaution voll oder teilweise einbehalten werden?

Will der Vermieter die Mietkaution ganz oder teilweise einbehalten, um davon durch den Mieter verursachte Schäden in der Wohnung zu beheben, muss er den Mieter mit nachvollziehbaren Gründen sowie mit einer Kostenaufstellung in Kenntnis setzen. Für die Abrechnung hat der Vermieter gemäß der geltenden Rechtsprechung zwischen drei bis sechs Monate Zeit. Danach ist der Anspruch verjährt und die Kaution muss zurückgezahlt werden.

Finanzierungsmöglichkeiten

Wie kann ein finanzieller Engpass überbrückt werden?

Ein Umzug kann sehr kostenintensiv werden. Das Umzugsunternehmen muss bezahlt werden, gegebenenfalls neue Möbel, die alte Wohnung muss eventuelle renoviert und die Kaution für die neue vorgestreckt werden. Allerdings lässt sich ein kurzfristiger finanzieller Engpass schnell und unkompliziert mit einem Vexcash-Minikredit überbrücken. Den Antrag füllen Sie online aus und identifizieren sich anschließend per VideoIdent. Sofern die Bonität einen mindestens mittleren Schufa-Score aufweist, können Sie das Geld innerhalb von 60 Minuten auf dem Konto verzeichnen. Wer seinen Schufa-Score verbessern möchte, kann auf verschiedene Möglichkeiten zurückgreifen.

Tipps zu Rechten und Pflichten

[h3]Wie ist mit verdeckten Mängeln in Bezug auf das Protokoll umzugehen?

Eine Ausnahme bilden sogenannte verdeckte Mängel, die im Zuge einer Wohnungsübergabe nicht sofort erkennbar waren. Dazu gehören beispielsweise defekte Telefon- und Steckdosen, versteckter Schimmelbefall oder eine nicht funktionierende Heizung. In einem solchen Fall empfehlen Rechtsanwälte diese Vorgehensweise:

Wurde der Mangel arglistig verschwiegen, kann eine Anfechtung des Wohnungsübergabeprotokolls erfolgen.

Mieter, Nachmieter und Vermieter sind sich hinsichtlich der erfassten Mängel im Protokoll nicht einig. Wer kann wie Widerspruch einlegen?

Ein Wohnungsübergabeprotokoll zwischen Mieter und Nachmieter ist nur dann sinnvoll, wenn es sich um einen Untermietvertrag handelt oder der Vermieter ein solches Dokument verweigert. Fehlt die Unterschrift des Vermieters oder Mieters auf dem Protokoll, besitzt dieses keine Beweiskraft. Allerdings kann die rechtliche Bindung auch dann hergestellt werden, wenn anstelle eines der beiden Parteien ein Zeuge die Unterschrift leistet.