Ob man Student ist oder gerade knapp bei Kasse, weil eine wichtige Anschaffung oder Reparatur anstand: Vielen Menschen fällt es schwer, die Kosten für eine erste Wohnung aufzubringen oder die Kaution in Höhe von drei Monatsmieten zu finanzieren. Aber Vermieter wünschen sich Sicherheit – und diese erhalten sie in Form einer Mietbürgschaft. Die wichtigsten Informationen für Mieter und Vermieter zum Thema Mietkaution und Mietbürgschaft fasst dieser Ratgeber zusammen.
Was ist eine Mietbürgschaft?
Eine Mietbürgschaft ist eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Vermieter und einem Bürgen. Die Bürgschaft dient als Sicherheit für den Vermieter, dass eventuelle Schäden an dem Mietobjekt oder Mietausfälle beglichen werden. Der Bürge geht gemäß § 765 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Verpflichtung ein, für entstehende Verbindlichkeiten des Mieters einzustehen. Eine Mietbürgschaft wird dann eingesetzt, wenn der Mieter das Geld für eine Barkaution nicht aufbringen kann oder dieses für anderweitige Zwecke – etwa die Renovierung oder Einrichtung der Wohnung – verwenden möchte. Eine Mietbürgschaft fordern Vermieter häufig von Studenten oder Geringverdienern.
Wie hoch ist die Bürgschaft für Miete?
Grundsätzlich darf der Vermieter für eine Wohnung sowohl eine Bürgschaft als auch eine Mietkaution verlangen. Dies ist dann zulässig, wenn die gesamte Mietsicherheit die gesetzliche Obergrenze von drei Netto-Monatsmieten nicht überschreitet. Andernfalls ist von einer Übersicherung auszugehen, die nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unzulässig und somit unwirksam ist. Verlangt der Vermieter eine Kaution und eine Mietbürgschaft, sind die jeweiligen Sicherheiten in ihrem Betrag auf maximal drei Netto-Monatsmieten gemäß § 551 BGB anzupassen.
Eine Mieterhöhung im Laufe des Mietverhältnisses rechtfertigt keine Erweiterung der Bürgschaft. Aber Vorsicht: Wer unaufgefordert für die Schulden des Mieters eintritt, kann die Obergrenze nicht geltend machen, wie der BGH entschied.
Welche Arten von Bürgschaften sind möglich?
Unterschieden wird zwischen einer Ausfallbürgschaft (der Normalfall) und einer selbstschuldnerischen Bürgschaft. Bei der Ausfallbürgschaft muss sich der Vermieter, sofern er offene Forderungen hat, an den oder die Mieter wenden. Ist selbst nach einer Zwangsvollstreckung kein Geld vom Mieter zu holen, darf der Vermieter die Bürgen in die Pflicht nehmen. Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft darf der Vermieter die offenen Forderungen direkt an die Bürgen weitergeben. Da dies in der Regel Zeit und Geld spart, bevorzugen die meisten Vermieter die selbstschuldnerische Bürgschaft.
Nur eine schriftliche Bürgschaft ist wirksam. Eine nicht schriftliche Vereinbarung ist nur dann wirksam, wenn der Bürge beginnt die Schulden für den Mieter unaufgefordert zu begleichen.
Wer kann Bürge sein?
Jede Person, die volljährig ist, darf als Privat-Bürge auftreten. Darüber hinaus sind auch Bürgschaften von Banken und Versicherungen gängige Methode. Anders als eine private Mietbürgschaftbürgschaft durch Eltern oder andere Verwandte erteilen Banken und Versicherungen Bürgschaften nur gegen monatliche oder jährliche Gebühren.
Achtung: Vermieter können Bürgen ablehnen – zum Beispiel gewerbliche Anbieter von Bürgschaften. Erfolgt keine Einigung über eine Bürgschaft oder die Zahlung der Barkaution, kann der Vermieter die Mieter insgesamt ablehnen. In diesem Fall kommt kein Mietverhältnis zustande.
Die wichtigsten Informationen bisher im Überblick
- Mietbürgschaft als Alternative zur Barkaution – oder ergänzend
- Bürgschaft (und Mietkaution) dürfen drei Netto-Monatsmieten nicht überschreiten
- Bürgen können volljährige Personen (zum Beispiel Eltern), Banken oder Versicherungen sein
- Vermieter darf Bürgen ablehnen
Welche Risiken gehen Bürgen ein?
Eine Bürgschaft für eine andere Person einzugehen, ist nicht risikofrei. Der Bürge haftet für die Hauptschuld des Schuldners, etwa Schäden, Ausfälle der Miete und für die Kosten der Rechtsverfolgung. Mit den Kosten für das Gerichtsverfahren und den Rechtsanwalt steigt die Bürgschaftsschuld schnell über die gesetzliche Obergrenze von drei Netto-Monatsmieten.
Da der Bürge mit seinem gesamten Vermögen und Einkommen haftet, kann der Gläubiger etwaige Schulden über die Lohnpfändung einfordern. Besonders „risikoreich“ sind selbstschuldnerische Bürgschaften. Der Bürge kann hier die Zahlung nicht mit der Begründung zurückweisen, dass der Mieter noch nicht in Anspruch genommen wurde. Schlussendlich trägt der Bürge das Risiko, das gezahlte Geld vom Mieter nicht erstattet zu bekommen.
Was sind die Vor- und Nachteile einer Mietbürgschaft?
Eine Mietbürgschaft hat verschiedene Vor- und Nachteile – sowohl für den Mieter und Vermieter als auch für den Bürgen. Größter Vorteil für den Mieter ist, dass er die Summe der Mietkaution nicht vor dem Einzug zahlen oder hierfür einen Kredit aufnehmen muss. Das ist vor allem dann hilfreich, wenn das Geld nicht zur Verfügung steht oder als Geringverdiener und Student keinen Bankkredit genehmigt wird. Außerdem gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Mietkaution zu finanzieren.
Banken und Versicherungen gewähren auch Studenten Mietbürgschaften, für die eine an die Kaltmiete angepasste Gebühr fällig wird. Allerdings wird hier die Bonität des Antragstellers vorausgesetzt.
Für den Vermieter bedeutet eine Bürgschaft eine höhere Sicherheit, da er zum Beispiel die Kosten über die Mietsicherheit hinaus erstattet bekommt. Allerdings ist es aufwendiger, den Bürgen in Anspruch zu nehmen, anstelle die Mietkaution vom Kautionskonto zu holen. Ein großer Nachteil ergibt sich für den Vermieter, wenn der Bürge zum Zeitpunkt der Schuld über kein Vermögen verfügt und die Forderung nicht vollstreckbar ist.
Was spricht für eine Mietbürgschaft statt einer Kaution? Vor allem für junge Mieter hat die private Mietbürgschaft viele Vorteile – speziell das Verwenden des Kautionsbetrags für andere Zwecke. Gleichzeitig muss der Mieter keinen Kredit mit Zinsen vereinbaren und sich möglicherweise verschulden.
Weiterhin wartet der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht auf die Auflösung des Kautionskontos oder muss sich mit dem Vermieter über die Zurückzahlung streiten. Der Vermieter hat im besten Fall mit einer Mietbürgschaft eine hohe Sicherheit und gleichzeitig wenig Aufwand. Im schlimmsten Fall ist der Weg zu den ausstehenden Forderungen über den Mieter, den Bürgen und das Gericht sehr lang. Das ist keine Garantie, die Kosten erstattet zu bekommen.
Zusammenfassende Informationen zu den Vor- und Nachteilen der Mietbürgschaft
- Im besten Fall wenig Aufwand für Mieter & Vermieter
- Mehr Geld für Mieter, mehr Sicherheit für Vermieter
- Vermieter fordern gerne die selbstschuldnerische Bürgschaft. Damit geht der Bürge aber hohe Risiken ein
- Bürge trägt hohes Risiko, Geld nicht vom Mieter erstattet zu bekommen
- Vermieter gehen Risiko ein, dass der Bürge im Schadensfall nicht zahlt
Ablauf Mietbürgschaft: Was ist zu beachten?
Im Vorfeld der Vertragsunterzeichnung der Wohnung wird eine Mietbürgschaft vereinbart. Theoretisch kann ein Vordruck bei der Besichtigung der Wohnung vorgelegt werden, um dem Vermieter die Entscheidung für den Mieter zu erleichtern. Eine Mietbürgschaft bei einer Bank oder einer Versicherung gilt es ebenfalls im Vorfeld zu vereinbaren. Die erhaltene Bürgschaftsurkunde wird dem Vermieter übergeben.
Zunächst abklären, ob der Vermieter eine Mietbürgschaft von der Bank oder Versicherung akzeptiert!
Wichtige Inhalte der Mietbürgschafts-Erklärung sind die Nennung der Beteiligten (Mieter, Vermieter, Bürge) sowie die Nennung der Höhe der vertraglich vereinbarten Miete. Weiterhin ist die Höhe der Bürgschaft zu beziffern und gegebenenfalls eine zeitliche Befristung zu nennen. Der Bürge unterschreibt die Erklärung mit Ort und Datum. Für die private Mietbürgschaft findet man verschiedene Musterdokumente, die es jedoch auf bestimmte Formulierungen zu prüfen gilt.
Mietbürgschafts-Erklärung: Auf diese Formulierung achten!
„Auf die Einrede der Vorausklage wird verzichtet“: Mit dieser Erklärung verzichtet der Bürge darauf, dass zunächst der Mieter für seine Schuld aufkommen muss – etwa durch eine Räumungsklage. Die Formulierung steht in der Regel in selbstschuldnerischen Bürgschaften. Hat der Bürge diesen Satz gestrichen, muss der Vermieter zunächst versuchen, die Schuld bei dem Mieter einzufordern. Ist dies erfolglos, muss er seine Bemühungen gegenüber dem Bürgen nachweisen, bevor eine Zahlung gefordert werden darf.
Eine Bürgschaft „auf erstes Anfordern“ sollte der Bürge ebenfalls ablehnen. Denn er erklärt sich mit dieser Klausel bereit, einen Schaden zu begleichen, ohne dass dieser zunächst geprüft wurde. Das ist besonders ärgerlich, wenn der Schaden ohne Verursachen durch den Mieter entstanden ist und der Vermieter die Kosten hätte übernehmen müssen.
Inanspruchnahme der Mietbürgschaft
Der Vermieter hat seinen Schaden gegenüber dem Bürgen mitzuteilen und durch Nachweise wie Kontoauszüge oder Rechnungen zu belegen. Hat der Bürge ein Recht auf Einrede der Vorausklage, muss der Vermieter ebenfalls seine Bemühungen belegen. Mit der Zahlungsforderung ist dem Bürgen eine angemessene Zahlungsfrist zu setzen, damit dieser Zeit hat, die Forderungen zu prüfen.
Erfolgt nach Ablauf der Frist keine Zahlung, empfiehlt sich eine Mahnung, bevor ein Vollstreckungstitel erwirkt wird. Für den Vermieter lohnt sich eine gerichtliche Vorgehensweise nur dann, wenn die Aussicht auf einen Vollstreckungstitel besteht. Dies ist in der Regel dann gegeben, wenn der Bürge weder gegen die erste Zahlungsforderung noch gegen die Mahnung Widerspruch eingelegt hat. Mit der Erwirkung eines Vollstreckungstitels ist der Vermieter nicht zwingend am Ziel. Einige Bürgen zahlen dennoch nicht freiwillig, sodass der Vermieter eine vollstreckbare Ausfertigung des Titels beim Gericht beantragen muss. Erst dann kann die Zwangsvollstreckung gegen den Bürgen eingeleitet werden.
Hat der Mieter eine Bürgschaft bei einer Bank oder Versicherung abgeschlossen, schickt der Vermieter seine Forderungen an diese. Besteht eine Bürgschaft auf erstes Anfordern, wird die Forderung beglichen. Andernfalls erfolgt eine Prüfung der Rechtmäßigkeit der Forderungen. Bei Zahlung fordert die Bank oder Versicherung den Betrag später vom Mieter zurück.
Beendigung der Mietbürgschaft
Die Mietbürgschaft bezieht sich ausschließlich auf ein Mietverhältnis. Sie endet folglich automatisch, wenn das Mietverhältnis beendet wird und der Mietvertrag aufgelöst wurde. Bei Eintritt einer Schuld erlischt die Bürgschaft sobald die Schuld beglichen ist. Bei einer Mietbürgschaft über die Bank oder Versicherung dauert die Beendigung etwas länger. Sofern keine Forderungen bestehen oder eine Schuld beglichen wurde, stellt der Vermieter eine Bürgschaftsurkunde aus. Der Mieter hat diese der Bank oder Versicherung zu übergeben. Damit ist die Bürgschaft beendet. Bestehen Forderungen, besteht die Bankbürgschaft bis zur Begleichung der Schuld oder bis eine Prüfung die Rechtmäßigkeit der Forderungen widerlegt.
Während eines laufenden Mietverhältnisses ist die Mietbürgschaft nur dann zu kündigen, wenn eine gleichwertige Alternative angeboten wird. Sinnvoll ist es, den Fall der Kündigung in der Mietbürgschaft eindeutig zu formulieren und akzeptable Alternativen zu benennen.
Worauf ist beim Ablauf der Mietbürgschaft zu achten?
- Im Vorfeld klären, welche Bürgschaft (privat, Bank, Versicherung) der Vermieter akzeptiert
- Keine selbstschuldnerische Bürgschaft ohne Einrede auf Vorausklage und „auf erstes Anfordern“ unterschreiben
- Klare Nennung der Höhe der Bürgschaft in der Erklärung
- Bei Inanspruchnahme Nachweise liefern lassen und Forderungen auf Rechtmäßigkeit prüfen
Alternativen zur Mietbürgschaft
Die Mietbürgschaft bietet für Mieter und Vermieter Vorteile, aber nicht immer ist ein Bürge zu finden. Folgende Alternativen zur Mietbürgschaft sind möglich und in gewissen Situationen die bessere Wahl:
Kleinkredit
Ob bei einem Verwandten oder bei der Bank: Einen Kleinkredit bekommen Mieter in der Regel problemlos. Bei Banken wird er meist als Ratenkredit angeboten, bei privaten Krediten ist eine individuelle Regelung zu vereinbaren. Ein Kleinkredit ist sinnvoll, wenn keine Ersparnisse vorhanden sind, der Vermieter eine Mietbürgschaft nicht akzeptiert oder kein Bürge zu finden ist. Mit einem Kleinkredit kann der Mieter gleichfalls Renovierungen, eine neue Einrichtung oder den Umzug bezahlen. Voraussetzung für einen Kleinkredit ist die Bonität des Antragstellers.
Kann der Dispokredit sinnvoll sein? Empfehlenswert ist der Dispokredit bei kleineren Summen und wenn die Kontoüberziehung schnell wieder ausgeglichen werden kann. Andernfalls fallen hohe Dispozinsen an.
Ratenzahlung der Mietkaution
Wer die Kaution nicht vollständig leisten kann und nach einer Alternative sucht, kann mit dem Vermieter über eine mögliche Ratenzahlung sprechen. Das BGB spricht Mietern das Recht zu, eine Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste wird mit Beginn des Mietvertrags fällig, die restlichen Raten jeweils zu den folgenden Mietzahlungen.
Der entscheidende Vorteil der Teilzahlung: Der Mieter muss keinen Kredit aufnehmen oder einen Bürgen finden. Gleichzeitig entstehen keine zusätzlichen Kosten durch Zinsen oder Bürgschaftsgebühren bei der Bank oder Versicherung. Zu berücksichtigen ist: Die Forderung nach einer Ratenzahlung kann den Vermieter skeptisch werden lassen, ob der Mieter tatsächlich über ausreichend Bonität verfügt.